Статті

Оренда сільськогосподарської землі – чи можливий баланс інтересів?

В Україні мораторій на купівлю-продаж сільськогосподарських земель діє вже тривалий час. Після розпаювання земель колишніх колгоспів та радгоспів значна частина земельних ділянок (паїв) була передана у власність тим, хто працював на ній за радянських часів. Як показало масштабне дослідження, проведене наприкінці 2012 року Центром соціальних експертиз Інституту соціології НАН України на замовлення Проекту USAID «АгроІнвест», нині майже 80% цих людей перетнули 50-річний рубіж, а 43% мають вік понад 60 років. За таких умов значна їх частина не в змозі самостійно вести на своїх земельних ділянках сільськогосподарське виробництво.

Натомість з боку сільськогосподарських підприємств та фермерської спільноти існує значний попит на землю. Очевидним виходом з цього становища в умовах мораторію стало значне поширення оренди сільськогосподарських угідь. Саме оренда дозволяє сільгоспвиробникам зібрати масив землі, на якому можна вести прибутковий сільськогосподарський бізнес та забезпечувати продовольчу безпеку українців.

Як же складаються орендні відносини в Україні? Чи знаходять орендарі спільну мову з орендодавцям? Які існують проблеми в цій сфері? Відповіді на ці та інші питання дало згадане вище опитування. Його результати сьогодні коментує фахівець з аграрної політики Проекту USAID «АгроІнвест» Олександр МУЛЯР.

- Наскільки поширені орендні відносини в Україні? Чи не є наша країна унікальною в цьому плані?

- Сьогодні оренда земельних ділянок (паїв) є головним джерелом отримання землі для сільгоспвиробників. За результатами опитування власників, 80% земельних паїв здані в оренду, 12% земельних ділянок вони обробляють самостійно і близько 9% паїв не обробляється.

Орендні платежі є істотним джерелом доходу для землевласників. За даними обстеження, в середньому орендна плата складає 20% річного доходу власника паю та 10% доходу домогосподарства у сільській місцевості.

Наведені дані підтверджують важливість ринку оренди землі як для власників паїв, так і для сільськогосподарських виробників. Більше того, як свідчить світовий досвід, оренда землі залишатиметься досить вагомою і після запровадження ринку купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. Так, у Великобританії близько 40% сільськогосподарських земель орендуються, у Швеції – 43%, у США - 50%, а в Німеччині – майже 70%.

- А чи задоволені рівнем орендної плати власники паїв?

- За результатами нашого обстеження, 65% власників паїв вважають, що орендна плата є низькою або дуже низькою. При цьому власники паїв добре усвідомлюють свою слабку позицію при веденні переговорів з виробниками щодо умов оренди їхньої землі. По суті, окремому власнику паю із власною земельною ділянкою посередині великого земельного масиву дуже складно впливати під час переговорів із орендарем на рівень орендної плати, обумовлювати шляхи підтримки родючості ґрунтів, відстежувати спосіб використання землі тощо.

Економічна цінність окремої земельної ділянки власника паю є порівняно низькою. Значно більшу цінність має цілісне поле, що складається з низки окремих ділянок (паїв), яке виступає привабливою виробничою одиницею для сільгоспвиробників. Однак окремі власники паїв не отримують ніяких вигод від цінності цілого поля через відсутність організованих дій. Ось чому при укладанні договорів оренди люди здебільшого погоджуються на умови, які пропонуються орендарями. Лише конкуренція серед орендарів нині надає певної динамічності ринку оренди землі.

Власники паїв не мають важелів впливу на формування умов оренди. Вони не вбачають реальної можливості впливати на стан та умови оренди. Через це власники паїв не надто цікавляться питаннями цінності власної землі. За результатами обстеження, лише 10% опитаних власників паїв знають нормативну грошову оцінку своєї земельної ділянки, величина якої нині має безпосередній вплив на рівень орендної плати. До того ж тільки один з п’яти землевласників знає про рекомендований у державі рівень орендної плати, який визначається у відсотках до нормативної грошової вартості земельної ділянки.

Важливим фактором є також похилий вік власників паїв. Згідно з опитуванням власників паїв, близько половини з них досягли пенсійного віку. Також, як засвідчили обстеження, кожен четвертий власник паю проживає поза межами населеного пункту, де розташована його земельна ділянка. Більшість з таких власників отримали свою ділянку у спадок. Крім того, цікаво, що близько третини власників паїв ніколи не бачили своєї земельної ділянки, а понад 40% ніколи не стояли на своїй землі. Такі відповіді надали ті власники паїв, які проживають у сільській місцевості. Цілком очевидно, що ці відсотки будуть іще вищими, якщо опитати тих землевласників, які мешкають у містах (а це – 25% власників паїв).

Таким чином, через особливості приватизації земельних ділянок, певну емоційну відстороненість, а також територіальну віддаленість значної частки власників паїв від своєї власності склалася ситуація, коли землевласники не впливають на долю своєї власності, і це не може не позначитися на стані орендних відносин в Україні. Отже, існує ряд серйозних факторів, які зумовлюють перманентно слабку позицію окремого власника паю у стосунках з орендарем.

Усвідомлюючи слабкість людей в орендних відносинах, держава намагається встановити певний баланс інтересів шляхом запровадження мінімального рівня орендної плати та встановлення типового договору оренди. Однак тут завжди існуватимуть ризики, пов’язані з запізненням важливих кроків або негативними наслідками викривлення ринку через адміністративні заходи. Тож необхідно сприяти кращому залученню людей до формування орендних відносин, адже мова йде про їхню приватну власність.

-А чи задоволені ситуацією з орендою землі сільськогосподарські виробники?

-Фермерам та керівникам сільськогосподарських підприємств було запропоновано оцінити їхні витрати часу і зусиль на ведення переговорів із землевласниками стосовно оренди землі. Серед виробників від 25% до 60% (залежно від розміру господарства) відповіли, що витрачають значну кількість часу та зусиль на ведення переговорів із землевласниками щодо оренди землі. Значні проблеми пов’язані також з оформленням договору оренди на кожну окрему ділянку.

Окремим серйозним питанням для виробників є збереження цілісності окремого поля як виробничої одиниці. Так звана «шаховість» поля, тобто наявність на одному полі великої кількості земельних ділянок, які належать різним власникам, та необхідність домовлятися з кожним з них окремо, додає значних ризиків для виробників. Ці ризики можуть зрости при запровадженні купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Звичайно, від цього страждає інвестиційна привабливість сільського господарства.

-Які вбачаються кроки для вдосконалення орендних відносин?

- За різними оцінками, за умови забезпечення державою сприятливого бізнесового середовища, збільшення інвестицій у сільське господарство протягом наступних 10-20 років вартість землі може зрости у 20-40 разів. Тут важливу роль відіграють такі чинники, як зростаючий світовий попит на продукцію сільського господарства, близькість України до ряду ринків сільськогосподарської продукції та рівень цін на землю у сусідніх країнах ЄС. Добре організований ринок оренди землі, безперечно, сприятиме зростанню доходів як сільськогосподарських виробників, так і землевласників-орендодавців.

Встановленню балансу інтересів між землевласниками та орендарями в орендних відносинах, збереженню родючості ґрунтів, консолідації використання землі та кращому залученню інвестицій у сільське господарство могли б посприяти кроки, спрямовані на підвищення організованості дрібних землевласників.

Організованість дій власників земельних ділянок (паїв) допоможе їм захистити свою власність та збільшити власні доходи. Попередньо погоджені єдині умови договору оренди на окремі земельні масиви, що складаються із земельних ділянок, консолідована позиція землевласників при веденні переговорів із орендарями, безперечно, сприятимуть значно кращому врахуванню інтересів дрібних землевласників, забезпеченню цілісності використання землі та зростанню вартості земельної власності людей.

З іншого боку, як уже зазначалося, це сприятиме також зниженню витрат часу та зусиль орендаторів на переговори з землевласниками, знизить невизначеність в орендних відносинах, сприятиме плануванню бізнесу, підтриманню сівозмін, що матиме позитивний вплив на родючість ґрунтів, а також на підвищення інвестиційної привабливості галузі.

Михайло ВЕРНИГОРА,

Національний прес-клуб з аграрних та земельних питань